この記事はこんな人にオススメです
- リノベーション済みマンションの購入を検討中
- リノベーション済みマンションの注意点が知りたい
- 中古マンションを調べていたらリフォーム済みの記載があり詳細が気になる
リノベーション済みマンションとは、不動産業者さん側でリフォーム・リノベーションで付加価値をつけて販売している中古マンションです。リノベーション済みの中古マンションはデメリットが多く、個人的にオススメしません。私自身の中古マンションを購入してからリノベーションをした体験をもとに、なぜオススメしないのかをご説明します。購入を検討されている方も、メリット・デメリットをよく理解した上で購入することで、後から後悔しない物件選びができます。
リノベーション済み中古マンションとは
リノベーション済み中古マンションとは、中古マンションを不動産業者側で一部、もしくは全体のリフォーム・リノベーションした物件を指しています。SUUMOやホームズなどの中古マンションの販売情報サイトでもよく掲載されています。
以下のように物件の詳細情報に「リノベーション済」や「リフォーム済」と記載がされています。
リノベーション済み中古マンションのデメリット
リノベーション済み・リフォーム済みマンションのデメリットとして、以下のことが挙げられます。
- 住心地や老朽化対策が不十分
- リノベーションしたい人にはムダな費用
- 価格が割高
- 好みが反映されない
住心地や老朽化対策が不十分
リフォームやリノベーションは、表面だけの工事、つまり見た目を良くすることは比較的安く済みます。しかし住心地を上げるための工事、例えば壁を壊して断熱をしっかりやると費用がグンと変わります。リノベーション済み中古マンションとして売っている物件では、そういった住心地に対する工事を行っている物件はほとんどないと考えられます。なぜなら、中古マンション事情にくわしく無い人からすると、「こんなに見た目が良くてしかも安いなら買い物件！」となるからです。急ぎで入居したい等でリノベーション済み物件の購入を検討している場合も、壁紙や浴室・トイレなどの表面だけでなく、配管などの設備面の取替えまで行っているのか、確認してみると良いでしょう。
価格が割高
すでにリフォーム・リノベーションされていることから、不動産価格に改修費用が足されていると考えるのが自然です。あくまで例ですが、中古マンション価格が2,000万円として、リフォーム代金が300万円かかっていた場合、2,500万円で販売することで200万円の売却益を稼ぐことができます。
リノベーションしたい人にはムダな費用
中古マンションを購入してリノベーションをしたいと考えてる方も多いと思います。その場合、リノベーション済み物件を購入すると、そのあとに行うリノベーションの費用も含めて、2回分のリノベーション費用を支払うことになります。リノベーションを考えている人はリノベーション済み物件は避けたほうがベターです。
好みが反映されない
リノベーションとは本来、希望を叶えるためにする工程だと考えています。お金もかかりますしね。にも関わらず、すでにリノベーション済みの物件は、自分の好みが反映されていない改装にお金を払うことになります。具体的には、お風呂のサイズだったり、暮らしの導線、意匠（デザイン）など。せっかく購入するのであれば、購入後に行うほうが希望が叶う住まいにできます。リノベーションの工程はとても楽しいので、せっかくであればそれを楽しんでいただけるといいな、と思います。
リノベーション済み中古マンションのメリット
先程はリノベーション済み中古マンションのデメリットを記載しましたが、もちろんメリットもあります。
- リフォーム・リノベーションの手間がかからない
- すぐに暮らせる
- 住宅ローンが物件でひとくくり
- 部分的なリフォームを活かしたリノベーションができる
リフォーム・リノベーションの手間がかからない
中古マンションでリフォームやリノベーションがされていないと、生活感と言いますか、けっこう年季が入っている住まいも多々あります。私が購入した中古マンションも、内覧時には壁に北島康介のポスターが貼られていたり、ピアノやソファが置かれていたり、かなり生活感を感じました。あらかじめ全面的にリノベーションするつもりであればそれでも全く構わないと思いますが、そのまま住もうと考えていたりする人には厳しい物件だったと思います。反対に、リノベーション済み・リフォーム済み中古マンションは個人でリフォームやリノベーションのことを考える必要がありません。すでにキレイですので。関心がない場合は大きなメリットかもしれません。
すぐに暮らせる
リノベーション済み物件は、リノベーションにより購入を促進する意図があります。そのため、空き家であるケースがほとんどであり、スムーズに暮らしがスタートできます。ちなみに、私が中古マンション購入からリノベーションして暮らせるようになるまで9ヶ月かかりました。部分的なリフォームであればもっと早く済むと思いますが、すでにリノベーション済み物件のほうが早く暮らせます。
住宅ローンが物件でひとくくり
リノベーション済み、リフォーム済み物件の場合、購入時の住宅ローンの物件価格に含まれるため、住宅ローンが物件のみで組めます。購入後にリノベーションやリフォームを行う場合、実際には物件とリフォーム部分でそれぞれ住宅ローンを組むことになります。実はリノベーションやリフォーム部分の住宅ローンは不動産部分よりも審査が厳しく満額で降りないケースがあります。物件価格だけで審査にかけられるほうが住宅ローンも希望額で通りやすいかもしれません。（実際に借りられるかを保証するものではありません）
部分的なリフォームを活かしたリノベーションができる
中古マンション購入後にフルリノベーション予定ではなく、部分的なリフォーム・リノベーションを行う場合ならば、リノベーション済みマンションの購入もアリかもしれません。例えば、浴室・トイレは物件購入時のリフォームを採用し、リビングのちょっとした改修を購入後に依頼するケースがこれに該当します。ただし、購入後にリフォーム・リノベーションをする場合は、住宅ローンとは別でのローン組みが必要ですので、住宅購入と同じタイミングでの実施をオススメします。
まとめ：購入してからリノベーションがオススメ
個人的には、購入してからのリノベーションをおすすめします。デザインも好きにできますし、断熱などの暮らしやすさを重視した改築も可能だからです。ただリノベーション済み中古マンションのメリットもあるため、メリット・デメリットを踏まえて物件を検討されることをオススメします。
